作者：刘夏律师
摘要：在确认好心仪房屋，寻找律师审阅房屋买卖合同时，买家可以提供哪些有用的房屋现场信息，协助律师审阅和修改房屋买卖合同呢？无论你是准备进入房市，还是希望了解房市，这篇看房指南都值得你收藏！
导言：纽约买房步骤繁琐，房屋管理法律法规众多，一不小心就会踩雷。有经验的律师在审理合同的时候会询问买家各种问题，尽可能地帮助买家扫雷。但由于律师没有实地查看过房子，律师对房子的了解基本都来自于买家的描述，所以买家在签订合同前对房子的实地查看做到心中有数，是至关重要的一步。那么，买家在看房时，除了好看的装潢，还需要关注什么呢？
- 改建和加盖：
根据纽约房屋管理局的规定，在房屋建成之后，大多数对房屋结构的加盖和调整都需要向房屋管理局申请并征得其同意。如果被发现房屋有未申请的改建和加盖，屋主有可能收到房屋管理局的罚单，并被要求整改或拆除改建和加盖的部分。因此，买家在看房时如果发现房子有一些奇怪的结构，请记得拍照或录像，在请律师审阅合同时展示给律师，请律师帮助确认该部分结构是否是改建或加盖的，并在合同中增加保护你的条款。常见的加盖情况有：房子本来只有一层，却被屋主加盖成了两层；加盖门廊（porch）；加盖露台(deck)等。常见改建的情况有：把一楼的客厅隔成几个房间；一家庭的房屋硬生生改成两个出入口的套房；地下室和阁楼改建成了居住空间，有厨房和厕所等。
除此之外还需要看一看房屋除了主体建筑本身，是否还有其他建筑物，例如游泳池，车库，阳光房，小凉亭等。
- 是否有人居住：
在对房屋进行内部查看时，一定要了解房屋目前是否有人居住，居住的人是卖家还是租客。如果居住的是卖家的话，需要询问卖家是否过户前就会搬走，是否过户之后还需要居住，如果需要居住，需居住多久。如果居住的是租客的话，需要询问过户前租客是否会搬走。如果你想要承接原有的租客，请将这一情况告知你的律师，这样律师会增加合同条款并撰写相关材料，更好地保护你的利益。
- 设施和设备：
在查看房屋时，买家需要测试灯，水龙头，空调，煤气灶，马桶，窗户，冰箱等房屋基础设施和设备的功能是否完好，是否需要卖家负责修缮或者更换基础设备。请将这些情况告知你的律师，律师会以合同条款的形式将这些要求书面化，保障你的利益。
除此之外，买家还需要与卖家沟通，确认卖家是否会把家电或者家具留给买家，例如冰箱，微波炉，桌椅等。如果卖家同意保留，买家可以将这些物品拍照留存并在律师审阅合同时告诉律师，这样律师可以把这些被要求保留的物品写在合同里。如果未在合同中特别注明，一般情况下，固定在墙体或地面上的设施或设备、大型家电会保留给买家，其他可移动的家具和个人物品卖家会在过户前移走。
- 小贴士：
由于绝大多数买家都不是房地产业内人士，不了解如何判断房屋保养状况和房屋的质量，所以许多买家在找到心仪的房屋后都会先做一次屋检获取验屋报告(home inspection report)，然后再找律师审阅合同。屋检报告订购后一般一到七天即可拿到。验屋报告可以帮助买家查出房屋有无裂缝，漏水等情况，家用设施功能是否完好等。验屋报告中反映的问题如果需要卖家在过户之前修缮，请在律师审阅合同时告诉律师。
值得注意的是，验屋报告并不能查出房屋是否有加建或者改建的情况，因此买家在签订房屋买卖后需要订购一份产权调查报告(title report)进一步调查。产权调查报告可以帮助买家查出房屋的合法使用许可(Certificate of Occupancy)、房屋是否有未清除的违规记录、加建申请记录等。产权调查报告还可以查出产权是否有瑕疵（例如卖家是否拿房屋做过抵押、是否存在拖欠地税、市政府罚单等债务情况）。我们会在后续房地产系列文章中为大家详细介绍产权报告。
最后在房屋过户前，买家还需要最后验房(final walk through)，确认买家是否已经妥善处理好房屋。例如，是否所有需要卖家修缮的设施都已经修好，需要清空的物品是否已经清空，需要买家保留的物品是否留在屋内等。除此之外，律师也会帮助买家确认产权调查报告中提到的问题是否已经解决，以及各项费用的分配是否清楚。在律师确认好所有事项都处理完毕后，过户就可以顺利完成啦！
我们会在后续发布的文章中为大家提供一些在纽约买房非常实用的网站，手把手教你如何查询心仪房屋是否有违建记录，房屋的地税价格等基本信息。不仅如此，关于买房过程中的花销，什么情况下买家可以退出合同并拿回押金我们也会为大家带来详细且通俗易懂的解读！请感兴趣的朋友们千万不要错过，一定要关注和订阅我们的律所公众号！欢迎转发和分享！
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